海南省副省长姜斯宪:海南土地可供应上千年 不会重蹈覆辙
来源: 编辑者: 浏览:278 次 发布:2010-05-01 11:56:24

  海南省副省长姜斯宪在接受新浪财经专访时表示,历史的教训应该深刻汲取,海南不会重蹈覆辙,但绝不意味着可以对此高枕无忧,而是应该积极地做出防范的措施。(图片来源:新浪财经 杨桦 摄)


  新浪财经与新浪乐居近期联合策划和发起了直击海南楼市大型环岛巡访活动,途径海口、文昌、博鳌、陵水和三亚,以期通过一线的观察和报道,还原一个真实的海南楼市。


  4月2日,海南省副省长姜斯宪接受了新浪财经和新浪乐居的联合专访。


  访谈摘录:


  我们的发展对土地依赖比较重,因为海南的土地资源有它的一些特殊的优势,同时海南其他产业的发展,还有一个培育的过程。所以我们现在要善用土地资源,保持海南经济的持续、快速和健康地发展。


  针对国际旅游岛发展规划,目前国家发改委正在征求各个相关部门的意见,经过修改以后公布。公布之后,我们准备召开人代会,通过地方人大立法的方式,把纲要中所确定的重要目标、任务给它明确下来。


  无论从投资总额,土地供应的总量,还是从目前的在建规模,海南都还处在一个相对合理的位置上。


  历史的教训应该深刻汲取,我们虽然认为海南不会重蹈覆辙,但是绝不意味着可以对此高枕无忧,而是应该积极地做出防范的措施。


  房地产是海南经济的重要支撑


  新浪财经:首先感谢姜省长接受新浪财经和新浪乐居的联合专访。新浪乐居和新浪财经联手近期在海南的各个城市走访了一圈,对海南的房地产发展有了一个基本的感官的感受。但是关于政策方面的预期和战略的出台,可能需要姜省长这里有权威的声音。


  首先请教的一个问题,有些专家提出海南国际旅游岛建设的成功与否,房地产行业起到了很关键的作用。所以大家会对这个问题很关注。请您介绍一下我们在未来国际旅游岛规划当中,房地产有哪些着墨?


  姜斯宪:海南国际旅游岛建设上升为国家战略,这对海南发展来讲是难得的历史机遇。国家出台的海南国际旅游岛的若干意见,主要对于2020年海南发展所要实现的目标和主要的任务做了描述。所以从这个意义上说,未来的这11年左右的时间,对海南来讲格外关键。


  如果这段时间我们走得好,不仅能够表明我们国家这个发展战略本身的正确,而且还会使海南站到一个更高的发展起点上。


  而在这个发展过程中,如您所说,我们的发展对土地依赖比较重,因此海南的土地资源有它的一些特殊的优势,同时海南其他产业的发展,还有一个培育的过程。所以我们现在要善用土地资源,保持海南经济的持续、快速和健康地发展。


  这一点,现在各方面都非常关注,我们也觉得压力很大,因为对房地产业的发展,人们是见仁见智,我们总的是希望海南的房地产市场能够比较平稳,比较健康,比较快速地成长。


  从06年、07年开始,海南进入了房地产业恢复型快速增长的阶段,到了09年,已经成为经济中相当重要的支撑了。


  但是我最近与全国市场的做了比较,不管是从投资总额,从土地供应的总量,还是从目前的在建规模,都还处在一个相对来讲比较合理的位置上。所以我们希望能够把这样一种良好的势头给它保持住。


  地方人大将立法确保国际旅游岛规划一以贯之


  新浪财经:关于建设国际旅游岛的规划,有媒体报道说近期要出台,能不能透露具体的信息?


  姜斯宪:这个规划将经过国家发改委批准以后,正式对外公布,目前国家发改委正在征求各个相关部门的意见,经过修改以后公布。


  总体上,这个规划纲要和若干意见是完全一脉相承的。它是把若干意见的一些要求再进一步细化和具体化了。


  我想应该不会时间很长这个规划纲要会公布。我们会把规划纲要作为重要的工作指南,省委已经做了决定,在这个规划纲要出来以后,我们准备召开人代会,通过地方人大立法的方式,把纲要中所确定的重要目标、任务给它明确下来。这样就保持一以贯之的推进下去,这样经过十几年的努力,我们是有希望完成中央对我们的期待的。


  不希望房价短期过快上涨


  新浪财经:刚才也说到希望海南房地产市场平稳、健康地发展,但是有目共睹的是从去年12月到国家战略提出的1月之间,海口、三亚包括文昌这些地方的房价涨幅很大,这也引起了岛外消费者和岛内百姓的关注,如果用几个词来描述海口和三亚这些城市的房价,像泡沫、过度、虚高,这些词,您会选择之一吗?


  姜斯宪:泡沫、过度、虚高,可能不一定选择这几个词,确实价格在短期内出现较大的上涨,这是事实。这种上涨我们也做过分析,一方面,这与人们对国际旅游岛的建设良好的预期相关联。


  其次,原来海口的房地产以及海南其他地区的房地产总的来讲,原来的价格对于岛外的相对经济实力比较强的投资者来讲,还不是很高。因此这一轮上升比较快的,主要是岛外的购买力进入的比较多,一下子就带动了,特别是具有旅游度假候居这种形式的房产一下上了台阶。


  当然现在市场总体上来讲比以前理性的多,出现了一定的爆炸以后,市场就会对它做出必要的反映,政府也做了一些信息的披露。表明我们并不希望出现房价短期内过快上涨以至于短期内透支了一个地区竞争力。现在看上去,价格基本上稳定了,销量有所回落,这可能体现了市场的理性。


  新浪财经:这可能和这个阶段开发商销售的项目基本售謦有关系,这个阶段可能没有新的项目出来?


  姜斯宪:也有一定的关系,我们有一些统计数据,比如目前在建的规模和目前可售的规模,理论的可售量达到800万平方米,但是理论可售量并不等于实际可售量。


  比如一个楼盘开发商售到80%以后,后面20%不急于销售,还不能够简单地指责他叫捂盘惜售,可能也是出于多方面的考虑,准备自己再持有一部分。这种情况理论的销售量有这么大,实际市场上可能发现不了这么多的销售。


  因为现在大概一个月七八十万平方米左右的销售,理论上有接近10个月的销售量,实际上在市场看到的要比它少一点。因此我们现在也积极地鼓励在建项目,按照既定的计划,加快一些建设的进度。


  开发商会把握市场的时机,也不会有意等待,当然政府也不会放低预售的门槛,还是要达到预售条件,才能进入市场。这个事先可能会有一点过度期。


  另外从海南历史情况来看,海南到四五月份一般是淡季,所以我预期四月份和五月份,可能海南的销量会在原来的基础上,再适当的有所回落。但是可能和去年同比还是会保持上升。


 “两个暂停”让开发商冷思考


  新浪财经:4月1号是两个暂停解禁的第一天,两个暂停可能是紧急出台的政策,当时怎么考虑的,对解禁之后的预期,政府是怎么预测的?


  姜斯宪:当时主要注意到房价在快速上涨,而且许多开发商也在赌博,我们预期在当时如果要进行土地的招拍挂,有可能会拍出地王,当然政府的短期收益会比较好,但这会把一个市场整体预期完全巩固起来,甚至进一步推高。


  另外还有一些企业不是直接通过招拍挂获得土地,可能通过土地的二手交易,现存的一些土地开发商通过参股,通过购买等等方式来取得。我们也担心由此引发一些不规范的土地流转,所以当时省委省政府下决心,踩一脚刹车,但是这脚刹车应该踩得是比较恰到好处。


  当时我们就说第一它是有时间的,不是关闭三年,它是关闭一个半月,主要给大家一个思考期,能够冷静地来思考。


  应该讲一个半月的时间不会影响整个市场供应,不差在这点时间上。我们就再进一步清理在建的项目,规范一下这些项目土地交易的办法,提出了到三月底,我们从4月1号开始就陆陆续续地推出了新的土地的项目。


  海南不会重蹈覆辙


  新浪财经:最近坊间有一个数据,岛外的资金流入可能达到7千亿,但是本岛的金融机构提供的数字应该是三百多亿,这个数据好像相差很多,到底相信哪个,或者这个数据有什么差别?


  姜斯宪:我绝对相信金融机构提供的数据,因为他没有任何理由要隐瞒这个数据。我们实际上净增了300多亿,也使银行的存款余额已经达到3700亿了,这也是历史上的高点。但是它的确是净增了300多亿,在去年也有增加,无非是今年增加的稍许多一点。至于你说七千亿这个,我估计还是坊间的推测。


  至于说全国会不会有七千亿资金愿意在海南寻找投资的机会,这个我不好说。但的确是有重要的房地产开发商都研究在海南投资,我想他们不仅研究海南,也研究祖国其他任何在竞争中有较大发展前景的一些区域。他在研究这个,不等于他已经投到这里,这两个概念是完全不同的。


  新浪财经:之所以关注这个数据,可能跟92年、93年、94年那一轮海南房地产发展有很大的关系。因为当时地产和金融机构是相互捆绑的,但是房地产链条一断,整个体系就瘫痪,您现在会有这方面的担心吗?


  姜斯宪:历史的教训应该深刻汲取,我们虽然认为海南不会重蹈覆辙,但是绝不意味着可以对此高枕无忧,而是应该积极地做出防范的措施,认真落实中央的一些要求。


  情况是很大不同了,卫书记前段时间讲了我们当前房地产市场发展和90年代初期的四个不同,我觉得他讲得还是很深刻,我也赞同他的看法。


  要防范,这个不是海南自己独立能够完成的,主要是因为我们国家现在宏观调控体系日臻完善,国家的宏观调控措施对海南的市场会产生直接的影响。就像国家确定了海南要建立国际旅游岛,海南一段时间有一个上升的势头。


  同样,国家对于房地产市场的宏观调控,也对海南这个市场带来直接的影响。所以我觉得不会重蹈覆辙,但是我们还是认真地做好我们每一项工作,包括规范土地出让,包括对于在建项目销售上的规范,培育二手房的市场,满足不同的消费者的需求。在这方面我们都在做努力。


  政府无意推高地价


  新浪财经:可能从全国的通病来看,之前住建部部的齐部长也经常提到叫投机性的购房者可能将房价推得很高,回到海南上,刚才提到的七千亿也好,三百亿也好,这部分的资金想必其中有相当一部分有炒作或者投机的因素,像这部分对海南的发展来说,可能短期内使这个市场很红火,但是长期来看,可能不是很好的因素?


  姜斯宪:我想有300亿左右的银行存款的增加,这还是合理的,如果真要有七千亿资金短期内涌进来,那一定不是一个好现象。我们的想法大体是这样,政府首先无意在短期内推高地价,因为这会透支我们的竞争力。


  其次,政府目前在土地出让上所采取的办法,主要的还是通过招拍挂转让土地,它的优点是有公平性,它的缺点就是有着一种自然会推高价格的趋势。我经常把招拍挂制度和我们高考制度做比较,它肯定不是一个非常完美的制度,但是它有它的相对合理性。


  我们现在怎么样能够使得土地的出让价格控制在一个合理的范围内,我看现在国家也在研究,我们自己也在做一些探索、考虑,当然即使我们做了探索考虑,也要得到国家的一些同意,才去做一些实验。


  我想如果我们工作做得好,地价能够保持比较平稳上升的态势,这是最符合海南长远利益的。我们在为此做努力。


  新浪财经:也就是海南不是单纯追求价高者得的方式?


  姜斯宪:是,我们现在就在想这件事,因为价高的人往往是对市场最为乐观的人,不一定是最有市场掌控能力或者最优秀的投资者,但是现在的拍卖和挂牌的制度,基本上最后垂青于最高价者,他对市场的预期特别乐观。在一个项目上,他过分乐观的表现,可能对全局会带来影响。


  前段时间有些地方出现地王,大家说面粉比面包贵,因此觉得面包还要涨价,这个问题海南也要想争取防止。


  海南也要“西部大开发”


  新浪财经:我从海口沿着东线走,海南的东线包括文昌、陵水都陆续起来了,但是西线的声音很少,不知道姜省长有没有考虑东西的平衡或者说让西部更快地发展,跟上节奏的问题。


  姜斯宪:有这个考虑,不仅是我在考虑,我们省委已经做了一个决定,要加快海南西部地区的发展,东部地区现有的一些布局的项目,有的项目也还要做十年、二十年,甚至更长的时间,西部地区陆续也布局一点项目。


  当然在开始启动的时候,因为西部整体的发展水平还略逊色于东部,可能开发商进入的门槛要放得略微低一点,或者说要让他们有中长期的盈利的预期,他们才能够下决心在那里做投资。


  我们西线现在也有几个海湾正在规划建设,包括在国际旅游岛若干意见中提到的棋子湾、龙沐湾 ,现在正在开发。每个海湾的开发是三十年到五十年的事,这个开发过程中,我想慢慢地会让西部赶上来。


  另外西部也有几个点状的工业基地,这些发展不影响海南整个生态环境,但是可以使得海南过度单纯依赖房地产的经济结构得到优化和调整,同时也符合国家的产业发展战略,我们会把那些发展也同步地推动起来。


  今年将建10万平米保障房


  新浪财经:您刚才提到的可能会平衡东西的发展,现在还有一个问题,岛外很有资金实力的购房者和当地本土可能收入不是很高的居民之间,也会在海南国际旅游岛发展过程中,会有一定的矛盾和错位,不知道您怎么解决这个问题?


  姜斯宪:您这是提了一个特别好的问题,我们总体的感觉海南的住房市场大体可以分成两块,一块是保障性的住房,这块主要消费对象,应该是本岛中等收入及以下的家庭。建设他们的幸福家园,或者说为他们造福是我们义不容辞的责任。海南现在确实还有这个条件在这个方面做出努力。


  过去两年中,海南的农垦系统,为它的职工建设了许多保障性的住房,凝聚了内部的士气,也切实改善了民生。


  我们现在要求,不仅农垦要这样做,所有的市县都要这样做。今年就提出来海南要建设10万套保障性住房,10万套是很大的数,可能要百万平方米。如果这个能够完成,我粗算了一下,海南城镇中有八分之一的家庭,直接或者是间接的得到住房改善,这个影响力就会比较大。我个人认为这也是可行,也是应该做的。


  保障性住房这个体系建设,符合中央的精神,中央现在强调要加大保障性住房建设的力度,我个人认为,这个加大一方面就是要适当的扩大一点覆盖面,使得原来我们讲的一种夹心层,本地的夹心层进入保障的范围。


  保障性住房只能保基本,不能期待这个保障性住房是享受性的居住条件,这个可能还要靠个人的奋斗和创业的成功才能获得。这方面的工作,一个是扩大覆盖面,另外一个保基本,大体是按照这个思想来解决本岛的工作。这项工作今年推的力度比较大,这个工作如果做好了,我们就能得到更多海南人民群众的支持。


  另外一方面,就是岛外的购买力,比较关注的其实是海南滨海地区的土地资源,一线海景,起码离一线海景不远的高档住宅小区。他们需要到海南来,就是希望看到蓝天碧海,这是他的购房期待,本地的很多老百姓,因为是海边长大的,并不是觉得一定要住在海边,这正好,区分了消费能力的层次。


  而在消费需求上也有差异,所以我们就想把滨海一线的这些区域,能够建成旅游导向的一些产品。当然并不是说都是豪宅,或者说尽可能要减少在滨海一线的豪宅,我们在滨海一线建设一些包括酒店、度假的酒店式公寓,或者叫做公寓式酒店,这样一些能够满足不同层次消费者度假、候居这样一种需求的产品。当然,在这些产品的开发过程中,可能更多的会依据市场的供求来提供资源。


  从我们这几天的实践来看,这一类资源市场价值比较高,政府也从中得到一些收益,有了这一笔收益,使得我们对海南整个基础设施建设,包括对于保障性住房的建设提供了一定的资金支持。如果这条路真正走通了,可能本岛老百姓的居住改善和满足岛外的不同层次的消费需求,特别是高档人群的一些消费需求,是能够找到平衡点。


  不能把高端市场看的过大


  新浪财经:我好像走了这一路,很多一线海景房的开发商,跟我说了一句话,这些房子是卖给有钱人的,也就是说他们的房子不是为了工薪阶层来建的,您同意这样的一个态度吗?


  姜斯宪:是这样,如果说海南提供大片的土地为全国的工薪阶层争取在这里提供永久居留的第二居所,我个人觉得我们没有这个能力,另外也不完全符合市场的规律。既然是工薪阶层,实际上他每年只能利用自己的休假期,或者每年特定的季节到这里住,是不是都需要到这里拥有房产,以及是不是有能力在这里拥有房产,我觉得不太合理。


  现在也有一些来自我们国家北方地区的一些老百姓,到这里来,租一个房,在海口这里,我了解了一下,有的租金一个月800—900块钱,和我们一样都能够享受这里的阳光、沙滩。相对来讲,价格还不是很昂贵的一种日常生活消费。


  虽然并没有拥有住宅,并不等于剥夺了他在这里度假、休闲,包括候居的权利,有的北方来的同志,有的时候一住就住4个月,5个月,都有。他说我把那边烧暖气的钱放在这边,变成租房子的钱了,这个我觉得也可行。


  当然,也不能把这种所谓富裕人群的市场看得过大,这个如果看得过大,也可能我们进入盲目性,包括高端的酒店要建多少,高端的住宅要建多少,甚至包括高尔夫球场,中央同意我们在有条件的情况下建设。但是绝对不要一哄而上,市场对高端的产品有消化的过程,短期内供应过多会造成消化不良。


  海南土地可以供应1000年以上


  新浪财经:现在包括岛外的人,外籍人士会担心海南的房地产发展的太快了,有一些规划跟不上,就破坏了原先有的自然景观,对于这种担心,您能不能给大家吃一个定心丸?


  姜斯宪:这个担心不多余,我们也有这个担心,我们现在已经连续三年,土地当年的投放的总量都有所减少。当然2010年会增加一些,保障性住房的土地投放增加的多一点。


  总体上我们现有的资源还是要善加利用。虽然我在一个场合上说过,现在我们一年所供应的土地,按照这个规模,这已经是非常迅速的建设规模,我们现有的土地也够1千年用,而且我们建筑的寿命往往100年还不到,到了100年以后就进入平衡状态了,当年要拆和当年要建的可能就平衡了,这个是简而言之。


  即便如此,我们也还是要珍惜现有的资源。另外有的资源,现在使用只能体现现在的水平,当然最好是现在的最高水平,但是可能再过20年,就不认为它是最高水平,甚至整个理念都会变掉。所以我们会努力得保留一些资源,留给后人做更加恰当的一些开发建设。


  为消费者提供更满意的服务


  新浪财经:还要问您一些消费者比较关心的问题。像以前315,海南的部分城市也是榜上有名,可能大家吃海鲜觉得被宰,出租车很麻烦,这些有没有信心在短时间解决掉?


  姜斯宪:现在据说已经有了好转,一方面春节前后来的人特别多,市场没有做好准备,我们的管理也有不足之处。后来我们也认真做了反思,做了一些总结。现在看来,情况有好转。


  一方面,人流量略有一点正常的季节性回落。另外一方面,各方面对它的重视也提高了。酒店也不会像春节时候那样开出惊人的天价了。所以市场的气氛比较平衡。


  但是我们还是要好好准备,首先把五一假期,海南的旅游市场搞好,再进一步迎接今年年末以及明年春节这样的旺季的考验。


  我相信,国际旅游岛建设,这样的国家战略,会帮助海南提升和改进自己的管理和服务的水平。逐渐的使得我们的管理和服务更加能够使得消费者满意。


  谨慎发展博彩业


  新浪财经:还有最后一个问题请教姜省长。除了房地产之外,国际旅游岛的规划中,可能会提及贸易、博彩等等综合的元素在里面,想请您给大家讲讲,其他的这些行业的发展和房地产之间相互的作用?


  姜斯宪:我刚才讲到了,我们现在讲,我们的经济发展高度依赖于土地,其实是广义的。我们是希望土地资源不仅仅是用在一般的房地产开发上,也能够很好得用在其他各种很好的要素的培育上。


  刚才你讲到的贸易,中央对海南国际旅游岛作为贸易中心的建设有要求,我们要用好中央的要求。另外中央也给了我们支持,今后的购物免税,或者外国来购物退税有一些政策指引,下一步是寻求它的落实。


  你刚才讲到博彩,我们现在这在方面是持极为谨慎的态度,现在国家既有的体育彩票和福利彩票,在海南可能会探索一些新的游戏方法,在这些方面,会在国家的指导下做,海南不会把自己的发展寄托在通过培育赌博这类的产业来寻求它的长期发展上。


  新浪财经:谢谢。(丁蕊 发自海口)

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