海南版“国十一条”正式实施 房价拐点将要到来
来源: 编辑者: 浏览:176 次 发布:2010-05-01 11:50:33


  关键词·房贷


  严格执行国发[2010]10号文件关于首套及二套住房贷款首付款比例和贷款利率的要求,金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。


  商业银行根据风险状况,暂停对购买第三套及以上住房,以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。


  解读


  外地房产计入房屋套数


  二套房计算以存量房为准,不计贷款次数


  按照“国十条”的要求,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以上的家庭,首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。北京房地产业协会副秘书长陈志表示,此次政策出台后,还是会支持自住性购房的需求,90平米以下的首套房还将会执行优惠的贷款政策。


  “国十条”中要求,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。陈志表示,对于第三套房贷,北京直接把口给封住了,明确是暂停发放。


  对于二套房、三套房的界定,陈志说,依据的将是“认房不认贷”,差别化的住房信贷政策是对于存量而言的。简单地说,就是如果一个家庭目前拥有一套住房,再购房就是第二套。拥有两套,再购房就是第三套。而不是以使用过多少次贷款来计算。如果自己的房屋已经出售,目前家庭名下无房,可以按照首套房的政策执行。同时,如果北京居民在外地有住房,如果被核查到,也将按第二套或第三套政策执行。


  对于非京籍人士购房,陈志表示,将严格限定在有1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的范围。如果没有证明,外地人购房一律不能获得贷款。这将充分限制外地人来京炒房,而在北京长期工作、为北京纳税的外地人,则可享受到京籍居民相同的待遇。


  案例


  打工者买房贷款遇阻


  哈尔滨的孟先生来京已有6年,目前在朝阳一家美发店当理发师,由于店老板是个体户,他并未办理社会保险,也从未缴纳过个人所得税。


  最近,他想在中弘·北京像素小区买房,卖掉了老家的房子,东拼西凑了43万元首付款。本以为马上就能在北京拥有自己的家了,可4月17日出台的“新国十条”规定,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。孟先生在建行的房贷申请被拒绝了。


  据了解,仅中弘·北京像素一个楼盘,和孟先生类似的购房者有近20人。昨日,记者咨询建行等多家银行,都已开始执行新国十条。


  昨日,北京市地税局表示可以补缴上一年度税款,而社保部门则表示,社会保险无法补缴。对此,建行信贷部门表示,目前政策细则还未出台,补缴个税者能否申请房贷还不清楚。


  “我们又不是炒房客,为什么也不让买房?”孟先生说,实在不行将从现在起缴税、交社保,等一年之后再买房,“可自己好不容易看到一处满意的房子,一年之后就不知道什么情况了。”


  关键词·限购


  采取临时性措施限定新购房套数。规定自本通知发布之日起,暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。


  解读


  成年子女可单独新购住房


  限购不计已有住房,不完全禁止改善性需求


  陈志表示,这次政策出台后,每个家庭只能再买一套商品住房。过去有多少套住房,因为政策中并未表述,因此不计入内。限购一套新房,既包括一手房,也包括二手房。


  我爱我家副总裁胡景晖认为,北京楼市细则强调从新政发布之日起开始,每户家庭只准许买一套房。在新政发布之前,不管你持有一套房,还是多套房,都既往不咎。不再翻历史旧账的北京细则,在实施起来显然要更加简单有效。


  对于“同一家庭”如何认定?陈志表示,原则上“同一家庭”是指一对夫妻带着一个未成年的孩子。同时,对于改善性需求也并没有完全禁止。如果孩子已经成年将就业结婚,就可以分户出去,不再属于同一家庭,孩子自己也可以再购买一套商品住房。


  他认为,对于对“同一家庭”的认定,将来可能会需要买房人提供相关证明,如户口本等。户口本上标注了出生年月日,是否属于成年人就可以看出。


  陈志表示,对于外地人,如果在京购房,也将执行该规定。


  他提醒买房者,一定要认识到政策严厉程度,在购房前自己要清楚是不是第二套或第三套,不能冒险。“因为购房合同和贷款合同是分开的,开发商在购房合同中一般会注明,多长时间不能办下贷款,就要把全款付清。否则就是违约。如果现在还去买多套房,到时候办不下贷款,所有损失都需要由消费者自己承担。即便网签过了,还要不断复核,一旦查出,最终是无法办理房产证的。”


  关键词·征税


  首次明确提出,个人售房在计征税款时,纳税人不能提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证的,税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料,或者按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。


  解读


  全款购旧房难做阴阳合同


  可查信息计征税款,避免二手房交易逃税


  据“链家地产”市场研究部统计数据分析,目前二手房交易中,全款购房的客户几乎均采用最低计税价格来申报缴税,以达到减少税费的目的,即“阴阳合同”,实际成交价和报税价不一样。这种情况占到二手房成交比例的32%左右。


  陈志表示,这一举措就是为了打击二手房市场中的“阴阳合同”,如果纳税人不提供原来的购房价款凭证,税务部门就可以从住建部门查到相关的信息,了解到原购房价格,使其不能避税。


  “链家地产”市场分析师张月认为,由于原购房凭证中的价格,不可能低于最低计税价格。而按照政府相关信息资料查询缴纳,最后征税额度很有可能远比目前高得多,该政策几乎让全款购房避税没有余地。


  新政反响:


  楼市新政后北京8个新楼盘2377套新房仅售出1套


  来源:京华时报


  昨天(2日),记者从北京房地产交易管理网了解到,4月中旬新国十条出台后,北京共有8个项目推出新的预售房,共2377套新房上市预售,截止到27日,仅售出1套。


  据该交易管理网数据显示,北京4月商品期房的总成交量为15050套,相比3月份的12117套上涨了24.2%,成交均价达23846元/平方米,较3月再度上涨4.2%。但成交量呈现出高开低走态势。上、下半月的交易量分别是6630套和3816套,降幅达42%。


  该网的数据还显示,4月19日以来,北京共有8个项目推出新的预售房,共2377套新房上市预售,截止到27日,2377套新房仅成交1套。


  业内人士表示,北京楼市呈现这种状态的主要原因是,4月北京相继出台各类房市新政。特别是4月30日,北京出台落实国务院新国十条政策,规定每个家庭限购一套商品房的政策,而且停发第三套房房贷。因此,北京4月房屋销售呈现出,上半月还延续3月的火爆持续上涨,而到了下半月,随着一系列政策出台,市场急剧下行的状况。


  据北京中原抽样调查,4月商品房预售销售率仅为12%。“日光盘”基本不复存在,相比3月份38%的销售率降幅达七成。


  房产新政需照顾到改善性住房需求


  网友建议:


  房产新政需照顾到改善性住房需求


  4月30日,引人关注的北京市楼市新政正式出台。无疑,相对于国务院“10号文”,北京楼市新政严厉程度有过之而无不及:其一,要求商业银行根据风险状况,暂停对购买第三套及以上住房,以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款;其二,同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房;三是在税收政策上,首次明确提出,个人售房在计征税款时,纳税人不能提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证的,税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料,或者按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。


  这三点,特别是一个家庭只能购买一套新商品房的规定意味着,在北京炒房的政策空间基本已不存在,考虑对北京目前房地产市场投机气氛浓厚,这种规定显然具有很强的针对性。但有观点认为,以上规定过于“严苛”,没有考虑到“改善性”的住房需求。其实,这是一个很大的误会,首先,从政策本身来看,对于居民购买首套住房的首付和利率政策并没有发生变化,政策一方面打压投机性购房,另一方面仍然鼓励居民的自住需求;其次,去年房地产市场二套房贷政策之所以集体崩盘,罪魁祸首就是打着各种旗号的“改善性需求”;第三,中国目前人均居住面积是30平米左右,北京市目前绝大部分的住房面积应该在90平米左右,特别是这几年,大户型的比例逐年在增加,对于一个三口之家而言,90平米的住房达到了人均的标准。所以,在现有的国情下,这个政策本身的考量总体而言是科学的,在很大程度上,抑制的并非居民的改善性需求,而是对“过度住房消费”的抑制。


  但是,北京楼市新政和“10号文”比较,在操作性和执行力上仍然有需要完善和加强的地方:其一,在土地供应上,要求今年政策性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,其中政策性住房建设用地占全市住房供地50%以上。这从长期来看,对于平抑房价,加强保障性住房建设无疑很重要,但在北京土地供应稀缺的情况下,这个比例是否意味着商品房土地供应量的减少,如果土地供应量减少,抑制房价就会成为一句空话。因为就目前住房的保障水平而言,北京市财政没有能力确保50%以上的居民都住政策性住房,就住房的合理结构而言,最佳的结构应该是30%的保障性住房,50%的低价商品房,20%的高档住宅,土地供应亦应如此。其二,在商品房销售的日常监管及信息披露上,要求对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在3日内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。其实,笔者发现,这种信息的公开并不能保证居民获取有价值的信息,给开发商依然留下了很大的空间。比如,在北京市楼市新政发布之后,一些楼盘销售人员表示,他们的楼盘不会降价,卖得很好,剩下房子不多了,但事实如何呢,缺乏权威的了解途径。


  就此,针对北京楼市新政的实施,我们建议:第一,为了不误伤真正具有改善性需求的民众,对于居住面积在90平米以下的居民购房,应该制定相应的鼓励政策,同时抑制过度消费;其二,应对每个楼盘都建立强制的信息披露制度,比如,可在专门的网站,对每个楼盘的销售和价格都及时披露;第三,土地增值税其实就是房地产的暴利税,考虑到土地增值税形同虚设,应严格土地增值税征收,废弃按照房屋交易价格1%核定征收的制度。


  (来源:新华网)


[1] [2] 上一页



  友情链接 诚招首页友情链接PR>=3、alexa>1万 请联系QQ1090972158
 
 
关于我们服务条款免责声明联系我们付款方式友情链接网站地图返回首页
本站提供服务:三亚旅游 三亚自由行 三亚酒店预订 三亚自由行线路 三亚自由行酒店 三亚自由行价格 三亚家庭旅馆预订
三亚度假公寓预订 三亚旅游度假 三亚旅游价格 三亚旅游攻略 三亚一日游
地址:海南省三亚市大东海广场瑞海购物城312铺位 电话:0898-66601688 邮箱:404965790@qq.com QQ:404965790
版权所有:三亚海之信旅行社有限公司  
客服系统